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2012/04/27 スカイツリー開業に伴う、今後の賃貸住宅市場は?

東京スカイツリーの開業は、地価にも多大ならぬ影響を与えています。先日、不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する株式会社タスから、「23区中央東側に移った東京23区の新規供給トレンド」が発表されました。

 

中央東側の3区(台東区、墨田区、江東区)では、不動産投資ブームの盛り上がりが見え始めた2005年辺りから急速に平均築年数が新しくなっており、新規供給が活性化した様子が窺えます。商業地の対前年変動率も東京都23区が-2.1%であるのに対して、墨田区平均は-1.0%。地価の下落トレンドが続く中、東京スカイツリー開業効果は大きいことが分かります。

 

これらの地区では、不動産投資ブームが終了した2008年以降も新規供給が継続。その理由は以下のように考えられているそうです。①中央東側の区は東京駅までの時間距離が短く、通勤・通学の利便性が高いこと②開業する東京スカイツリー周辺の再開発、豊洲・東雲地区の再開発等、生活利便性の向上も期待できること。

 

東京スカイツリーの建つ京成押上線・半蔵門線「押上」駅界隈は、旧来の商店街に加えて、商業モールがオープン。さらに利便性は大きく高まりそうです。観光客や外街客、新設されるオフィスの従業者向けの需要も期待大。

 

昨年は大震災の影響もあり、東京観光の集客数は激減しました。東京スカイツリー開業は、長期低迷する日本経済活性化の起爆剤ともなりえますね。

 

不動産評価Webサイト「TAS-MAP」を運営する株式会社タスは、「23区中央東側に移った東京23区の新規供給トレンド」を発表した。東京23区の新規供給トレンドについては、23区中央東側への移りが目立っている。

 

新規供給トレンドについては、23区中央東側への移りが目立っている中央東側の3区(台東区、墨田区、江東区)では、不動産投資ブームが活況を帯びてきた2005年から急速に平均築年数が新しくなっており、新規供給が活性化した様子がうかがえる。

 

これらの区では、不動産投資ブームが終了した2008年以降も新規供給が継続。中央東側の区は東京駅までの時間距離が短く、通勤・通学の利便性が高いこと、2012年5月22日に開業する東京スカイツリー周辺の再開発、豊洲・東雲地区の再開発等、生活利便性の向上も期待できることから、引き続き好調を維持することが期待される。

 

あわせて発表された2012年2月期1都3県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)については次のとおり。

 

「賃貸住宅の空室の指標となるTVIは、埼玉県を除き改善傾向にある。アパート系空室率TVIは神奈川県のみ横ばいでほかは微増。マンション系空室率TVIは埼玉県のみ微増で他は微減となっている。成約した物件の平均募集期間を示す募集期間は、東京市部が微増となったほかは、ほぼ横ばい傾向にある。また、入居したテナントが契約更新を行う更新確率は、微増となったのが東京23区、東京市部でその他は微減。契約満了前にテナントが退去する確率を示す中途解約確率は、東京23区のみで微減。埼玉県については更新確率が減少、中途解約確率が増加と状況は良くない」

 

分析はアットホーム株式会社の賃貸住宅データを用いて行われている。

 

東京スカイツリーの開業は、地価にも影響を与えています。3月に発表になった平成24年地価公示によれば、東京圏の商業地変動率で東京スカイツリー近くの「押上1-24-1」が変動率3%アップの第3位になっています(トップは、東京電機大学の千住キャンパスが今春オープンする千住旭町)。商業地の対前年変動率も東京都23区が-2.1%に対し、墨田区平均は-1.0%となっており、地価の下落トレンドが続く中、東京スカイツリー開業効果は、区全体へも影響しています。

 

商業施設の充実は、大きな魅力、マンションから見えるスカイツリー効果は意外と小さい?

 

東京スカイツリーの建つ京成押上線・半蔵門線「押上」駅界隈は、旧来の商店街に加えて、商業モールがオープンすることで生活利便性は大きく高まりそうです。来街客や新設されるオフィスの従業者向けの需要も期待されます。世界一の自立式電波塔として海外からの観光客も期待できます。この先10年、20年を考えると外需は大きな要素。街の趨勢にも影響します。東京随一の観光スポット浅草との相乗効果で外国人を含めた観光ニーズは、今後も高まっていくでしょう。

 

墨田区では、開業後の新タワー及び街区来場者の消費による経済効果を880億円と試算。雇用効果は4,594人と推計しています。

 

634mの高さを誇る東京スカイツリー。オフィシャルページからのリンク先に「東京スカイツリーここから見えるよMAP」があります。ここには、東京スカイツリーの写真とともにどこから見えたかを示す、MAPが表示されています。北は栃木県や群馬県から、東は銚子の近く、南は南房総、西は静岡県からも見えるようです。高さ333mの東京タワーが、再開発で林立するオフィスやマンションによってビューポイントが限られる中、東京スカイツリーが眺められるポイントはかなりの広範囲にわたります。東京スカイツリーが見えることの希少性は高くないといえます。

 

赤羽橋から見た東京タワー。今後も変わらない東京のシンボルであることは間違いない。近隣の某タワーマンションの価格設定では、スカイツリーの見える向きと見えない向きとで大きな価格差はあまりありません。中古マンションでも同様の傾向のようです。借景を楽しみたい方には、買いやすい環境になっています。

 

東京スカイツリーを借景にした共用施設
今後の周辺物件の商品企画にも注目

 

東京スカイツリーのビューポイントとして挙がるのが、隅田川の上流エリア。南千住界隈は、隅田川越しにスカイツリーが見えるため、将来的なビューも担保されています。例えば、下の写真は3年前に竣工したイニシア千住曙町の前の遊歩道からの写真。東京スカイツリーの形がスッキリと見えます。ここは、隅田川花火大会のビューポイントでもありとても贅沢なロケーションです。

 

イニシア千住曙町の南側遊歩道から見た東京スカイツリー方向の眺望
こうした景色が日常の楽しみであることは、羨ましい限りです。近隣のプロジェクトでは、東京スカイツリーの景色をマンションの付加価値として捉えている物件も出始めています。

 

イーストゲートスクエア(総戸数365戸 都営新宿線・半蔵門線「住吉」駅徒歩9分 オリックス不動産 阪急不動産 大和ハウス工業 双日)は、東京スカイツリーから南方向に2~3kmの位置。敷地北側に小名木川があり近くの新扇橋からは東京スカイツリーがはっきり見えるロケーションを活かし、共用施設オーナーズサロンは、北側に配置されています。東京スカイツリーが正面に見えるポイントでラウンジ「雲のMA」からは、ライトアップした姿を借景として楽しめます。今後の周辺部の開発でも、東京スカイツリーの眺めを考慮したプランニングは増えるでしょう。

 

既に東京スカイツリーの展望デッキは、予約が殺到しています。長期低迷する日本経済活性化の起爆剤としても期待したいです。

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